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Droit de superficie : un outil pour améliorer l’accès au logement ?

samedi 25 octobre 2014

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Dans un contexte où l’accès au logement est de plus en plus difficile dans l’ensemble de la Wallonie y compris dans la région d’Ourthe-Amblève, la diversité des réponses à apporter à cette crise et des acteurs pouvant y jouer un rôle se fait de plus en plus évidente.

C’est pourquoi au-delà de la construction toujours nécessaire mais pas suffisante de logements publics et des aides traditionnelles d’accès à la propriété, se développent de plus en plus des projets innovants qui prennent le risque de dépasser la manière dont nous sommes habitués à considérer la propriété. Ceux-ci sont nombreux et variés (Community land trust, habitats groupés, coopératives…) mais un principe commun y est régulièrement intégré et nous parait particulièrement intéressant pour des projets locaux d’amélioration de l’accès au logement : le droit de superficie.

De quoi s’agit-il ?

Un concept simple et pas nouveau qui suscite un intérêt croissant en Belgique :

Permettre d’acheter le bâtiment SANS le terrain qui l’accueille afin de rendre plus accessible financièrement la propriété d’un bien immobilier (jusqu’à 40% de moins qu’un achat classique en plus de droits d’enregistrement extrêmement réduits).

Plus précisément, le droit de superficie confère un droit réel mais limité dans le temps sur un bâtiment construit sur un terrain continuant à appartenir à autrui. Le droit de superficie est limité à 50 ans maximum mais est renouvelable indéfiniment, son propriétaire peut le vendre ainsi que bénéficier des déductions d’impôt sur emprunt hypothécaire.

Evidemment vu la durée limitée, le plus gros reproche pouvant être formulé et le plus gros frein à l’achat de ce type de propriété est le suivant : « on n’a rien à léguer à ses enfants ». [1]

  • Oui mais en principe ça permet d’économiser pas mal d’argent et donc de pouvoir léguer un « bas de laine » non négligeable. D’autant plus que bien souvent les enfants héritant d’une maison s’empressent de vendre celle-ci.
  • L’idée de pouvoir léguer quelque chose est beaucoup plus ancrée parmi les classes plus favorisée. Pour les gens précarisés, la priorité reste une solution rapide et stable à leurs problèmes de logement.
  • A Louvain-La-Neuve où l’on a appliqué le droit d’emphytéose (principe proche du droit de superficie), une astuce juridique a été utilisée pour permettre aux héritiers et acheteurs de repartir de zéro en renouvelant leur droit sans que celui-ci ne « repasse » aux pouvoirs publics. Ce genre de solution est donc possible.

Un véritable instrument de politique foncière pour les pouvoirs publics

Les communes ou sociétés de logement public peuvent donc vendre des maisons ou appartements, à rénover ou non, tout en gardant la propriété des terrains de ceux-ci ou dans le cas de terrains vierges, permettre d’y construire tout en gardant la main dessus. Le pouvoir public local garde ainsi une certaine maîtrise de son patrimoine foncier tout en améliorant l’accès au logement sur son territoire.


Entre le locatif et l’acquisitif, ce système peut particulièrement améliorer l’accès à un logement stable pour certaines catégories de personnes :

  • On pense en particulier aux jeunes qui souhaitent rester dans leur commune d’origine mais n’en ont pas les moyens
  • Certains ménages n’ayant pas accès à l’emprunt hypothécaire en pleine propriété vu leur âge (pensionnés) ou leurs revenus mais souhaitant une situation plus sécurisante que celle de type locatif.

Pour aller plus loin

Tout ceci n’est qu’un aperçu du concept et de son intérêt, très concrètement de nombreuses questions d’ordre juridique et financier peuvent se poser en fonction de chaque projet précis.

C’est pourquoi, dans le but d’établir des ponts entre le monde associatif qui est le nôtre, des outils juridiques concrets et ceux qui les maîtrisent et les responsables communaux...

Nous souhaitons organiser plusieurs rencontres dans les mois à venir entre acteurs locaux du logement et spécialistes du droit de superficie afin d’aborder concrètement ce sujet en lien avec la réalité foncière et immobilière des communes d’Ourthe-Amblève.


Une première rencontre aura lieu le :

MARDI 4 NOVEMBRE 19H30

Avenue de la République Française, 6, Aywaille


Si cette démarche vous intéresse et que vous souhaitez plus d’informations, contactez nous au 04/232.61.65 ou par MAIL

Pour en savoir plus voir :

[1Les arguments suivants sont ceux de Nicolas Bernard (professeur aux facultés Saint-Louis de Bruxelles et spécialiste du logement) lors de la rencontre que nous avions organisée en décembre 2013 à Sprimont