Rencontre sur le logement en Ourthe-Amblève : Quelles alternatives ? Quel pouvoir d’action ?

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A partir du constat d’une difficulté croissante de l’accès au logement pour les faibles et moyens revenus dans plusieurs communes d’Ourthe-Amblève, nous avons rencontré plusieurs acteurs communaux concernés.

Si la plupart d’entre eux partagent notre constat de base et notamment le fait que cette difficulté croissante d’accès au logement est liée à une urbanisation de plus en plus importante destinée à des revenus plus aisés entrainant d’importants changements en terme de population, d’aménagement du territoire, de mobilité ou encore de mixité sociale, une des questions principales qui en découle est de savoir ce qui peut être mis en place pour réagir à cette situation notamment en termes d’alternatives et de projets innovants.

C’est pourquoi nous avons organisé une soirée d’échange le 3 décembre à Sprimont avec Nicolas Bernard, professeur aux facultés Saint-Louis de Bruxelles et spécialiste du logement. Voici un compte-rendu ce cette rencontre :

Favoriser l’accès à la propriété n’a pas que des conséquences positives

En Belgique, la politique des aides à la propriété se traduit par de nombreuses mesures au niveau fédéral, régional et même provincial (déductions fiscales, emprunts avantageux et aides diverses…). Comparé à certains pays voisins, il existe très peu d’aides pour le locatif privé. Ce n’est pas pour rien que les belges sont presqu’au ¾ des propriétaires et que nous figurons dans le peloton de tête des pays européens en la matière.

Même si les avantages de la propriété restent évidemment nombreux (sécurité, rempart à l’inflation…), deux principales critiques peuvent être faites à l’égard de cette politique qui favorise l’accès à la propriété :

Elle contribue à l’importante augmentation des prix de l’immobilier :

A partir d’une durée minimum ce genre d’aides publiques peut se répéter indéfiniment après chaque vente/achat. De plus la revente s’effectue aux prix du marché et de la plus-value réalisée lors d’une vente, rien ne doit être redistribué aux pouvoirs publics alors que ceux-ci ont contribué à l’achat. Tout ça fait que, ces aides contribuent quelque part à l’augmentation générale des prix, hors on sait que le prix de l’acquisitif a au moins doublé sur les 10 dernières années.

Elle ne bénéficie pas vraiment à ceux qui en auraient le plus besoin :

Le montant de l’aide accordée ne varie pas beaucoup selon les revenus que l’on gagne, il y a peu de conditions à ce niveau tout comme d’ailleurs pour les déductions fiscales liées à l’emprunt hypothécaire. Tout le monde peut en bénéficier y compris les ménages les plus aisés. Les chiffres montrent que tous ces avantages bénéficient finalement peu aux plus fragilisés.

Propriété alternative

Sans remettre complètement en cause la politique d’accès à la propriété plusieurs solutions alternatives pourraient rendre celle-ci plus accessible tout en évitant les effets pervers entrainant l’augmentation générale des prix :

Le droit de superficie [1]
Les « Community land trust » [2]
Les fonds collectifs d’épargne solidaire [3]Pour plus de détails sur ces exemples voir le dossier de Nicolas Bernard dans « Les échos du Logement » de mars 2010.

L’encadrement des loyers

La Région de Bruxelles a mis au point une grille d’objectivation des loyers mais il n’y a pas encore d’accord politique sur l’usage ce celle-ci.
On y réfléchit actuellement à la Région Wallonne via le nouveau « observatoire de l’habitat durable » et surtout dans le cadre de la réforme de l’état qui prévoit la régionalisation de la réglementation sur les baux.
Toutefois, le pouvoir public ne pourra jamais être trop strict dans cette matière, au mieux sera établi un seuil vraiment inacceptable d’augmentation des loyers que l’on ne pourra dépasser, ce qui serait déjà pas mal.
A la base, le calcul du revenu cadastral était une tentative d’objectivation des loyers mais comme on le sait ce revenu cadastral n’a plus été revu depuis les années 70 et reste une compétence fédérale. Y toucher est à ce point impopulaire qu’aucun politique ne s’y risquerait.
La taxation des loyers RÉELS serait pourtant un pas en avant important pour décourager fiscalement l’augmentation des loyers. Il est faux de dire que c’est impossible : c’est le cas en France et la plupart de nos voisins européens vont de plus en plus loin dans l’encadrement des loyers, sur ce point la Belgique est à la traîne.
De manière générale, les politiques portent beaucoup plus sur la demande que sur l’offre de logement. Toute mesure contraignante dans ce domaine risque de se heurter notamment au droit de propriété inscrit dans la Constitution. De plus, la construction de logements publics est bien trop faible pour influencer à la baisse les prix du marché locatif, sans oublier que la moitié des logements publics sont des maisons.

Exigences possibles des communes en matière de logements sociaux lors de la construction de lotissements sur leur territoire

C’est d’actualité car le pouvoir public sait qu’il n’arrivera pas seul à construire tous les logements sociaux nécessaires face à l’augmentation des besoins en la matière.

Toutefois, en Région Flamande depuis 2009 un décret sur la politique foncière et immobilière impose notamment sous forme de « charge sociale », dans les lotissements de + de 50 parcelles, la construction de logements sociaux à revendre aux pouvoirs publics avec compensation fiscale et subventions : ce décret vient d’être cassé sur ce point par la Cour Constitutionnelle. On se trouve là face à des droits de concurrence commerciale et de propriété consacrés par la Constitution et le droit européen très difficiles à remettre en cause juridiquement…

Toutefois, certaines charges d’urbanisme peuvent imposer des compensations financières pouvant être réinvesties par le pouvoir public dans le logement social. Exemple à Bruxelles pour la construction de bureaux dans certaines zones.
L’autorité communale peut toujours négocier avec le lotisseur comme c’est le cas pour le moment à Sprimont pour un nouveau lotissement où la commune à négocier 6 logements à prix modéré destinés en priorité à de jeunes ménages.

La nouvelle réforme de l’État

Pour finir, notons que le débat est fortement d’actualité car la nouvelle réforme de l’état prévoit la régionalisation de compétences liées aux baux et à la fiscalité immobilière. Il s’agit pour la Région Wallonne d’une occasion notamment d’agir sur les loyers et de rendre les aides à la propriété mieux ciblées.

[1] LE DROIT DE SUPERFICIE :Propriété dissociée : droit de propriété sur la superficie bâtie et pas sur le sol. Ce droit ne peut dépasser 50 ans mais est renouvelable indéfiniment moyennant accord des parties. Système qui existe depuis le début du 19èmesiècle, Louvain-La-Neuve a notamment été construite sur base d’un principe similaire. Ce système se pratique notamment actuellement dans la commune d’Eterbeek avec succès.

Première avantage : c’est un tiers moins cher que le droit de propriété classique.
Les droits d’enregistrement ne sont plus de 12% mais de 2%.
Système particulièrement intéressant pour les plus âgés souhaitant acheter mais ne trouvant plus d’emprunt auprès des banques.
On peut vendre son droit de superficie ou bénéficier des déductions d’impôt sur emprunt tout à fait normalement.
En ne vendant que le droit de superficie de leurs terrains, ça peut permettre aux pouvoirs publics de garder la main sur leur patrimoine foncier. A court terme c’est moins rentable que la vente classique de terrains mais ça peut être l’inverse à long terme.

Evidemment vu la durée maximale de 50 ans, le plus gros reproche pouvant être formulé et le plus gros frein à l’achat de ce type de propriété est le suivant : « On n’a rien à léguer à ses enfants ».

Oui mais en principe ça permet d’économiser pas mal d’argent et donc de pouvoir léguer un « bas de laine » non négligeable. D’autant plus, qu’en règle générale, les enfants héritant d’une maison s’empressent de vendre celle-ci.
L’idée de pouvoir léguer quelque chose est beaucoup plus ancrée parmi les classes plus favorisée. Pour les gens précarisés, la priorité reste une solution rapide et stable à leurs problèmes de logement.
A Louvain-La-Neuve où l’on a appliqué le droit d’emphytéose, une astuce juridique a été utilisée pour permettre aux héritiers et acheteurs de repartir de zéro en renouvelant leur droit sans que celui-ci ne « repasse » aux pouvoirs publics. Ce genre de solution est donc possible.

[2] COMMUNITY LAND TRUST : Inventé aux Etats-Unis durant la crise des « sub-primes » immobilière et puis financière de 2008, plusieurs avantages sont à mettre en avant :

Lorsqu’une personne du « trust » revend, la plus-value retourne au « trust » et permet de faire diminuer le prix pour le prochain occupant sans alimenter l’envolée des prix de l’immobilier.
Le principe de trust repose sur l’association des acquéreurs, des pouvoirs publics mais aussi des riverains. Il peut donc entraîner une véritable adhésion de quartiers et contribuer à revitaliser ceux-ci. Certains trust aux Etats-Unis en développant des lieux aux fonctions mixtes (habitats, commerces, bureaux…) construisent au final de véritables morceaux de ville.
Des projets de « community land trust » pourraient-ils être lancés par des communes ? Le concept de « trust » est issu du droit américain et n’existe pas chez nous, celui-ci induit une implication de la « société civile » plus forte que celle des pouvoirs publics ce qui n’est pas vraiment un modèle auquel nous sommes habitués en Wallonie…mais rappelons qu’avant de devenir acteurs de droit public, certaines AIS étaient privées ou caritatives. Toutefois, notamment pour les sociétés de logement public ce genre de projet présente de grands intérêts : pas de rénovation à charge, pas de règles d’attribution…

[3] FONDS COLLECTIFS D’ÉPARGNE SOLIDAIRE : Ce genre d’épargne collective permet de payer collectivement les droits d’enregistrement lorsqu’un des membres du collectif achète de l’immobilier.

Une asbl Bruxelloise travaillant avec des réfugiés développe ce genre de système. Notamment sous forme de « tontine » proche de ce qui se fait dans des communautés d’origine africaine. Ce genre de fonds d’épargne ont beaucoup de succès et fonctionnent notamment avec l’aide du Fond du Logement.
En plus de rendre la propriété plus accessible, ces groupes se réunissent également pour échanger des informations et des conseils autour de la propriété.